Погода в доме. Смогут ли жертвы мошенников вернуть жилье как Лариса Долина?

Певица Лариса Долина смогла через суд отстоять свою квартиру, которую она продала под давлением мошенников. А могут ли то же самое сделать люди, у которых нет такой же известности и статуса? Адвокат Александр Щербинин поделился тонкостями ведения подобных дел.

Шанс есть у всех

Антонина Лопаева, aif.ru: О судебном решении в пользу Ларисы Долиной многие говорят, как о чем-то исключительном. Как Вы считаете, то, что она смогла вернуть свое жилье у добросовестной покупательницы — это благодаря ее статусу и связям?

Александр Щербинин: — В этом решении суда нет ничего исключительного. Практика по таким делам есть уже в разных регионах России. Самые обычные люди точно так же выигрывают дела и забирают жилье, которое когда-то продали и перевели деньги на счета мошенников. И проигравшие тоже есть.

Конечно, статус звезды и народной артистки России придал делу Долиной особый резонанс. Но, повторюсь, шансы отсудить свою квартиру зачастую есть.

— Как часто такие дела разрешаются в пользу пострадавшего от аферистов?

— По моей практике и по опыту коллег, примерно в 60% случаев выигрывают все-таки добросовестные покупатели. Перевес есть, но он небольшой.

— Как же так получается, что из-за телефонных мошенников люди остаются без квартир?

— Все достаточно просто. Сначала человеку звонят незнакомцы под видом представителей правоохранительных органов или Центробанка. Дальше обычно говорят, что на квартиру или дом собственника покушаются мошенники. И чтобы не лишиться жилья, нужно «фиктивно и под присмотром спецслужб» оформить сделку на другого человека, деньги перевести на «безопасный счет». Причем людям обещают вернуть и деньги, и квартиру.

После этого выдают координаты покупателя. Очень часто им становится риелтор, который ничего не подозревает (либо говорит, что не подозревает) и занимается срочным выкупом жилья. Квартира продается, конечно, с большой скидкой — нужно ведь все провернуть срочно. Деньги за жилье продавец переводит на счета преступников. Понятно, что никто никому ничего потом не возвращает.

Продавец понимает, что его «развели», когда реальные новые собственники уже стучат в дверь и требуют освободить квартиру.

Чаще жертвами становятся пенсионеры

— Как жертвы мошенников могут отстоять свое жилье?

— Сделку оспаривают и разворачивают по одному из двух оснований. Первое — продавец не понимал значение своих действий и не мог ими руководить. Большинство пострадавших — это все-таки люди в возрасте. В силу здоровья, хронических болезней и нередко ментальных расстройств они не могут до конца осознавать, к каким сделкам их склоняют. В таких делах не имеет значения, добросовестный покупатель или нет. Если суд признает, что человек не понимал, что делает, то сделка расторгается.

А если продавцу не удается доказать свою правоту по этому основанию, то нужно искать пороки сделки. Договор купли-продажи расторгнут, если продавец докажет, что покупатель мог знать о том, что дело нечисто. Например, жилье было выставлено по слишком низкой цене, или покупатель не убедился, что продавец дееспособен. Поэтому всегда говорю: проверяйте не только объект, но и его владельца. Спросите, почему продают жилье, есть ли у человека другое место жительства, постарайтесь пообщаться с его родственниками. Если человек в возрасте, запросите справку о дееспособности продавца на день оформления договора.

— То есть часть вины суды перекладывают на покупателя?

— Да, иногда суды смотрят по совокупности названных условий. В моей практике было дело, когда продавец пытался оспорить сделку на основании того, что он не понимал, что делает. Но мой доверитель, который купил ту квартиру, на момент сделки потребовал заключение психиатра. Наша позиция была такой: если уж эксперт-психиатр ничего не заподозрил и не смог распознать, что продавца обманывают, то как это мог увидеть покупатель? Квартиру продавцу не вернули.

Покупатель в уязвленной позиции

— Ларисе Долиной квартиру вернули. А что будет с покупателем? Ведь он передал за объект крупную сумму и сейчас остался без денег и жилья.

— Если сделка признается недействительной, то суд возвращает все к первоначальному виду. Продавец получает свою квартиру, а покупатель — свои деньги. Но тут часто и начинаются сложности. Потому что всей суммы у продавца, скорее всего, не окажется, и одномоментно вернуть деньги не удастся. Покупателю придется с ним судиться и получать деньги по исполнительному листу. Хорошо, если владелец жилья имеет работу, стабильный приличный заработок. А если перед нами — одинокая пенсионерка без дополнительного дохода, то дело растянется на годы. Увы, иногда бывает и так, что старушке может не хватить оставшейся жизни, чтобы рассчитаться с долгом.

— Разве это справедливо?

— Согласен, что продавец вроде бы защищен и получает обратно крышу над головой. А покупатель может своих денег и не дождаться. Поэтому законотворцы обсуждают инициативу о том, что пострадавший продавец должен сначала внести деньги с продажи на депозит суда. Только после этого он сможет получить свое жилье назад, а покупатель вернет свои деньги. Но пока это только инициатива.